Les finances d’un loué meublé de tourisme

En tant que locataire de notre magnifique appartement, vous dépensez un montant relativement important de votre budget annuel sur une courte période. Ceci peut donner l’impression qu’en tant que propriétaires, on s’en met plein les poches. Qu’en est-il vraiment?

Une réponse simple et directe:

Acheter un appartement en guise d’investissement pour le louer en meublé de tourisme en l’occupant très peu: c’est une très mauvaise idée !

Achter le même appartement en l’occupant régulièrement et en le louant le reste du temps: c’est une excellente idée !

Pourquoi une telle différence ? En bref, le rendement de l’investissement d’un appartement en loué meublé non professionnel (LMNP) en bord de mer est faible, bien inférieur par exemple à celui d’un placement en SCPI européennes (5 à 6%).

On lit parfois des articles décrivant la location en meublé de tourisme comme très rentable. Dans une grande ville, par exemple une capitale européenne, il paraît qu’un Airbnb peut dégager 10% de rendement annuel. Mais c’est avec une boîte à clé, sans conciergerie et avec une occupation toute l’année.

Le temps passé à s’occuper d’un appartement en LMNP ne doit pas être sous-estimé. Pour moi en tant que pré-retraité, c’est une occupation intéressante, source d’imprévus pimentant la vie quotidienne. Lorsque les messages de réservations et les avis positifs arrivent, c’est galvanisant (merci à vous!!!). Mais pour une personne en activité, ça peut vite devenir incompatible avec une vie déjà trop remplie.

La gestion au quotidien doit impérativement se faire par une conciergerie (autour de 20% de commission). D’abord parce que les autres habitants de notre immeuble résidentiel n’accepteraient pas l’entrée de locataires « non identifiés » par une boite à clés. Pour des raisons de sécurité, ils veulent savoir que quelqu’un contrôle qui rentre dans l’immeuble. La conciergerie est absolument indispensable pour mettre à disposition le linge, draps et serviettes.

Nous travaillons avec la conciergerie Arthur, spécialisée dans les résidences prestigieuses et villas haut de gamme en Balagne.

Evidemment, notre conciergerie s’occupe d’un tas d’autres choses, accueil des locataires, explications concernant l’équipement, les possibilités de tourisme, vérification que tout est en ordre au départ, etc… De plus, pour nous c’est rassurant de savoir qu’en cas d’incident, par exemple en cas de panne de la climatisation, ils puissent intervenir et réagir rapidement en mettant par exemple une climatisation portable à disposition.

Mais quel est le rendement d’un loué meublé de tourisme en bord de mer ?

Si tout va bien, notre rendement net après impôts devrait se situer autour de 1.5%. À cela s’ajoute la revalorisation de l’appartement en fonction de l’évolution des prix du marché et de l’inflation.

Voilà les chiffres précis:

Coûts de fonctionnement: 5’000 euros par an (charges de co-propriété, électricité, eau, internet, assurance, taxe foncière propriétaire, taxe foncière LNMP, etc…)

Revenus locatifs: 14’000 euros par an si tout va bien, avec une occupation continue de mi-avril à mi-octobre. Les prix par nuit vont de 90 euros en moyenne saison à un peu plus de 190 euros en très haute saison (fin juillet à mi-août).

Occupation par nous-mêmes: typiquement 10 jours début-mi avril, 7 jours en juin-juillet, 10 jours fin septembre et 7 jours en décembre + quelques séjours improvisés en basse saison, soit 40 à 45 jours.

Ça nous fait 14’000 (revenus) – 5’000 (charges) – 2’800 (conciergerie) = 6’200 euros avant le prélèvement des impôts estimé à 1’500 euros, soit un montant net annuel de revenus autour de 4’700 euros.

Peut-être pourrons nous échapper à l’impôt en prenant en compte l’amortissement de l’appartement dans le cadre d’une comptabilité faite au réel. Mais nous devrons payer des impôts en Suisse sur la valeur locative. C’est une situation bizarre, mais c’est comme ça.

La valeur d’acquisition de l’appartement est d’environ 320’000 euros + frais d’agence + frais de notaire de 8.5%, soit un coût d’acquisition de 355’000 euros.

Le rendement net annuel est donc de 1.3%, hors réparations/rénovations et remplacement du mobilier.

Si on ajoute le coût d’équipement initial, c’est à dire le mobilier et le remplacement de la climatisation (passage de collectif à individuel), on arrive à une valeur de 380’000 euros. Le rendement tombe à 1.2%.

Un point à relativiser: cet appartement fait 54 m2 + 12 m2 de terrasse. C’est très grand pour un T2 à Calvi. Comparativement à un appartement d’une surface typique de 45 m2, nous ne pouvons actuellement pas demander un supplément de prix pour la location, même minime.

On pourrait donc obtenir le même revenu avec un appartement plus petit et donc moins cher à l’achat, mais le rendement ne dépasserait pas 2%.

Etonnant, non?

Ceci dit, nous sommes super-contents de notre décision!!! L’avantage de ce grand T2, c’est que nous pouvons y stocker nos affaires dans une partie des placards sans gêner les locataires. L’espace supplémentaire nous permet de laisser nos habits, du matériel de bricolage, un tapis de yoga, une raquette de tennis et un piano électronique.

Cet appartement est pour nous plus qu’un simple pied à terre. C’est une seconde résidence principale. Nous y sommes dans un temps raisonnable depuis la Suisse alémanique, que ce soit en train (via Bâle-Mulhouse-Marseille ou Milan-Savona), en voiture (via Savona, hors saison via Livorno) ou en avion (au départ de Zurich par Edelweiss/Swiss ou de Bâle par easyJet).

Même après plusieurs voyages, d’être à Calvi et de planifier notre prochain séjour nous réjouit!